Koupě nemovitosti na Costa Blanca: česky, a bez cizích dluhů
Co jste se naučili při koupi doma, tady neplatí. Notář nehájí váš zájem, dluhy prodávajícího zůstávají přilepené k nemovitosti a některé jeho daně nakonec zaplatíte vy. Tohle prověřujeme dřív, než podepíšete.
Zobrazit mou cenuKolik vás to bude stát?
Bez registrace a bez zadávání e-mailu. Cena, která tu vyjde, je ta, kterou zaplatíte.
1. Kolik nemovitost stojí?
Posuňte posuvník nebo zadejte přesnou částku. Ceny níže se hned přepočítají.
Pásmo 2/6více než 150 000 € a do 250 000 €
2. Co chcete, abychom udělali?
3. Máme za vás platit? (volitelné)
Standardně vaše peníze nepřijímáme: každému platíte přímo vy. Jen pokud nás o to tady požádáte, zajistíme platby ze zálohy na klientském účtu odděleném od našeho a ke každé platbě doložíme doklad.
Naše odměna
955,90 €včetně DPH
Navíc budete platit
Nic z toho nejde nám: platíte to přímo tomu, komu to náleží, ledaže nás v kroku 3 požádáte, abychom to zaplatili za vás.
- Daň z koupě
- 22 500 €
- Notář
- podle sazebníku
- Katastr
- podle sazebníku
Daň je odhad podle sazeb Comunitat Valenciana (Ley 5/2025): 9 %, nebo 11 % z celé částky, pokud přesáhne 1 000 000 €. Může být nižší, pokud splníte podmínky – například kvůli věku nebo statusu familia numerosa (početná rodina). Přesnou částku vám spočítáme před podpisem.
Ověřte si to dřív, než si nás najmete
Na tomhle pobřeží se už stalo, že někdo tvrdil, že je abogado (španělský advokát), a nebyl. Ověření je zdarma a zabere minutu: ověřte si nás a ověřte si kohokoli jiného.
Zapsaný abogado (španělský advokát) v aktivní praxi
Eloy Becerra Daly, číslo 108020 u Colegio de la Abogacía de Madrid (ICAM), španělské profesní komory. Seznam je veřejný.
Profesní pojištění
Kolektivní pojistka španělské komory ICAM u CASER: 330 000 € na jednu pojistnou událost. Když dojde k chybě, stojí za tím pojišťovna.
Nejdřív se zeptejte nás
Notář není váš abogado (španělský advokát)
Notář osvědčí, co podepíšete, vyžádá si nota simple z katastru (Registro de la Propiedad) a přečte vám břemena, která jsou tam zapsaná. Tím to končí. Neověřuje, jestli je pravda, co tam stojí, na dům se nejde podívat, nevyjednává cenu a nic po prodávajícím nevymáhá: ze zákona je nestranný. Hájit váš zájem má někdo jiný.
Dluhy jdou s domem
Tady dluh nezůstává na tom, kdo ho udělal: zůstává na nemovitosti. Podle článku 9 zákona Ley de Propiedad Horizontal může společenství vlastníků jít po vašem bytě za splatnou část roku, ve kterém kupujete, a za tři předchozí kalendářní roky. Neuhrazené IBI (daň z nemovitosti) a zapsané hypotéky jdou s domem taky.
Co prověřujeme, bod po bodu
Není to rychlý pohled týden před podpisem. Každý bod se písemně vyžádá u toho, kdo ho vydává: katastr (Registro de la Propiedad), radnice, správce domu, Catastro. A porovná se s tím, co tvrdí prodávající. Když něco nesedí, víte to dřív, než dáte peníze, ne až u notáře.
- Aktuální nota simple z katastru (Registro de la Propiedad): kdo je skutečný vlastník, co se prodává a s jakou zapsanou výměrou.
- Břemena a zápisy: hypotéky, exekuce, věcná břemena, daňová zatížení (afecciones fiscales) a rozvazovací podmínky, které na nemovitosti stále váznou.
- Segunda ocupación, tedy povolení dál nemovitost obývat: v Comunitat Valenciana se dokládá čestným prohlášením na radnici (declaración responsable), ne dokladem cédula de habitabilidad. Když vám to tak někdo pojmenuje, jde o totéž.
- Potvrzení o dluzích vůči společenství vlastníků: dodává ho prodávající a bez něj notář smlouvu nesepíše, ledaže ho toho zprostíte vy. Nezprošťujte ho. A podívejte se na už schválené a dosud nezaplacené mimořádné příspěvky (derramas).
- Poslední složenky IBI (daň z nemovitosti) a poplatku za odpad, a jestli na nemovitosti nevázne zatížení za neuhrazené IBI z minulých let.
- Stavba nebo přístavba bez povolení: bazény, zastřešení a přístavky, které nejsou ani v katastru, ani na radnici.
- Catastro (daňová evidence nemovitostí) proti katastru (Registro de la Propiedad): výměra, referencia catastral a hranice pozemku. Když si neodpovídají, řeší se to před podpisem, ne po něm.
- Kdo v nemovitosti bydlí: platný nájem bytu jde s domem. Vstupujete do něj na jeho prvních pět let, sedm, pokud pronajímatelem byla firma, a to i tehdy, když zapsaný není.
Jak to funguje
Tři kroky. Každý si můžete objednat i samostatně; všechny tři dohromady vyjdou vždycky levněji.
Prověříme nemovitost
Kdo je skutečný vlastník, jaké dluhy nebo zástavy na nemovitosti váznou a jestli se vůbec smí prodat. Dostanete to písemně, i s naším doporučením.
484 €včetně DPH
Vyřídíme vaše daně
Zpracujeme je a podáme za vás na finanční správě i na radnici. Nemusíte kvůli tomu shánět prostředníka – španělsky gestoría, kancelář, která obíhá úřady za vás.
193,60 €včetně DPH
Zapíšeme nemovitost na vaše jméno
Podáme ji k zápisu na katastr (Registro de la Propiedad) a vyřešíme, co po nás bude chtít. Dokud nebude zapsaná.
133,10 €včetně DPH
Všechny tři dohromady: 750,20 €
Vždycky to vyjde levněji než objednat je zvlášť.
Ceny platí pro nemovitost do 150 000 €. Nad tuto hranici rostou po pásmech a kalkulačka vám ukáže přesnou částku dřív, než si cokoli objednáte.
Tohle je dobré vědět před podpisem
Pokud prodávající nežije ve Španělsku, musíte srazit 3 %
Je to vaše povinnost, ne jeho: srazíte 3 % z ceny a odvedete je finanční správě do jednoho měsíce. Když se to neudělá, ten dluh zůstane viset na nemovitosti, kterou jste právě koupili.
Není to drobné písmo ani příplatek: je to v ceně a podáváme to my. Píšeme to tady, protože se to spousta lidí dozví až po podpisu.
Skutečné lhůty
- Srážka 3 %
- 1 měsíc
- Daň z koupě
- 30 dní
- Plusvalía municipal
- 30 dní
Jsme u španělské finanční správy (AEAT) registrovaní jako colaborador social: podáváme přímo.
Co vám vrtá hlavou
Dvě cizí daně, které budou chtít po vás
Pokud prodávající nežije ve Španělsku, srazíte 3 % z ceny a odvedete je přes modelo 211 do jednoho měsíce. Když to neuděláte, ručí za to dům. A jestli je prodávající navíc fyzická osoba, jste u plusvalía municipal, obecní daně z přírůstku hodnoty pozemku (IIVTNU), ze zákona náhradním plátcem: radnici platíte vy a pak to vymáháte po něm.
Než podepíšete rezervaci
Arras, tedy rezervační záloha. Penitenciales: odstoupit lze, ale odchod má svou cenu. Confirmatorias: smlouva je už uzavřená a mohou vás donutit koupit. Penales: k tomu ještě dohodnutá sankce. Když to v papíru nestojí jasně a bez pochybností, soudy je berou jako confirmatorias. A ty peníze musí být dohledatelné: kde leží a na co jsou.
Koupit, aniž byste cestovali
Jde to. Potřebujete NIE (španělské identifikační číslo cizince) a notářskou plnou moc s výslovným zmocněním k této koupi, omezenou na tuto nemovitost. Podepisuje se u notáře ve vaší zemi, s apostilou a soudním překladem, nebo na španělském konzulátu. Generální plnou moc na všechno nepotřebujete: nepodepisujte ji.
Řekněte nám, co chcete koupit
Napište nám, kde nemovitost je, o jaké ceně se mluví a jestli prodávající žije mimo Španělsko. Písemně vám řekneme, kolik vás bude stát všechno dohromady a co je potřeba prověřit právě u vás, dřív než cokoli zaplatíte.
Zobrazit mou cenuProdej má jiné pasti
Když prodáváte vy a nežijete ve Španělsku, kupující vám srazí 3 % a pokud jste fyzická osoba, platí za vás jako náhradní plátce i plusvalía municipal. Ta 3 % nejsou vaše daň: vyrovnáte je přes modelo 210 a finanční správa vám vrátí, co zbude. Píšeme o tom na stránce o prodeji.
Přejít na stránku o prodeji