Покупка на Коста-Бланке: по-русски и без чужих долгов

То, чему Вы научились, покупая жильё у себя дома, здесь не работает. Нотариус не защищает Ваши интересы, долги продавца остаются на самом объекте, а часть его налогов в итоге платите Вы. Вот что мы проверяем до того, как Вы подпишете.

Нотариус — не Ваш abogado (испанский адвокат)

Нотариус удостоверяет то, что Вы подписываете, запрашивает в Реестре собственности (Registro de la Propiedad) выписку nota simple и зачитывает Вам обременения, которые там значатся. На этом всё. Он не проверяет, правда ли то, что там написано, не осматривает жильё, не торгуется о цене и не предъявляет требований продавцу: по закону он беспристрастен. Защищать Ваши интересы — дело другого.

Долги идут вместе с жильём

Здесь долг остаётся не с тем, кто его наделал, а с самим объектом. По статье 9 Закона о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal) сообщество собственников может обратить взыскание на Вашу квартиру за неоплаченную часть того года, в котором Вы покупаете, и трёх предшествующих календарных лет. Неоплаченный IBI (муниципальный налог на недвижимость) и зарегистрированные ипотеки тоже идут вместе с ней.

Что мы проверяем, пункт за пунктом

Это не беглый взгляд за неделю до подписания. Каждый пункт запрашивается письменно у того, кто его выдаёт: Реестр собственности, мэрия, управляющий домом, Catastro (кадастр). И сверяется с тем, что рассказывает продавец. Если что-то не сходится, Вы узнаете об этом до того, как отдадите деньги, а не у нотариуса.

• ✓Актуальная nota simple — выписка из Реестра собственности (Registro de la Propiedad): кто на самом деле собственник, что именно продаётся и с какой зарегистрированной площадью.
• ✓Обременения: ипотеки, аресты, сервитуты, налоговые обременения и условия о расторжении, которые ещё действуют в отношении объекта.
• ✓Segunda ocupación (право на повторное заселение): в Валенсийском сообществе оно подтверждается декларацией под собственную ответственность (declaración responsable) в мэрию, а не свидетельством о пригодности для проживания (cédula de habitabilidad). Если Вам называют его так — это та же самая процедура.
• ✓Справка об отсутствии долгов перед сообществом собственников: её предоставляет продавец, и без неё нотариус сделку не удостоверит, если только Вы сами его от этого не освободите. Не освобождайте. И посмотрите уже утверждённые, но ещё не оплаченные целевые взносы (derramas).
• ✓Последние квитанции по IBI (муниципальный налог на недвижимость) и по сбору за вывоз мусора, а также нет ли на объекте обременения за неоплаченный IBI прошлых лет.
• ✓Строительство или пристройка без разрешения: бассейны, остекления и подсобные постройки, которых нет ни в Реестре собственности, ни в мэрии.
• ✓Catastro (кадастр) против Реестра собственности: площадь, кадастровый номер и границы участка. Когда они не совпадают, это исправляют до подписания, а не после.
• ✓Проживающие и арендаторы: действующий договор аренды жилья переходит вместе с домом. Вы вступаете в него на первые пять лет, а если сдавала компания — на семь, даже если он не зарегистрирован.

Вопросы, с которыми Вы пришли

Расскажите, что Вы собираетесь купить

Напишите, где находится объект, о какой цене шла речь и живёт ли продавец за пределами Испании. Мы письменно скажем, во сколько Вам обойдётся всё и что нужно проверить именно в Вашем случае, до того как Вы что-либо заплатите.

У продажи свои ловушки

Если продаёте Вы и не проживаете в Испании, покупатель удерживает с Вас 3 %, а если Вы физическое лицо — он же отвечает за plusvalía municipal. Эти 3 % — не Ваш налог: его пересчитывают по modelo 210, и налоговая возвращает всё лишнее. Об этом — на странице о продаже.