Купити житло на Коста-Бланці українською — і не успадкувати чужі борги

Те, чого Ви навчилися, купуючи житло вдома, тут не працює. Нотаріус не захищає Ваших інтересів, борги продавця залишаються на житлі, а деякі його податки зрештою платите Ви. Ось що ми перевіряємо, перш ніж Ви підпишете.

Нотаріус — не Ваш abogado (іспанський адвокат)

Нотаріус посвідчує те, що Ви підписуєте, запитує виписку (nota simple) у Реєстрі й зачитує Вам обтяження, які там значаться. На цьому все. Він не перевіряє, чи це правда, не оглядає житло, не торгується за ціну і не висуває вимог продавцеві: за законом він неупереджений. Захищати Ваш інтерес — справа іншого.

Борги йдуть разом із житлом

Тут борг залишається не з тим, хто його наробив, а з нерухомістю. За статтею 9 Закону про горизонтальну власність (Ley de Propiedad Horizontal) об’єднання співвласників може звернути стягнення на Вашу квартиру за несплачену частину того року, в якому Ви купуєте, і за три попередні календарні роки. Несплачений IBI (податок на нерухомість) і зареєстровані іпотеки теж ідуть разом із нею.

Що саме ми перевіряємо, пункт за пунктом

Це не швидкий погляд за тиждень до підписання. Кожен пункт запитується письмово в того, хто його видає: Реєстр, мерія, керуючий будинком (administrador de fincas), Кадастр (Catastro). І звіряється з тим, що розповідає продавець. Якщо щось не сходиться, Ви дізнаєтеся про це до того, як дасте гроші, а не в нотаріуса.

• ✓Актуальна nota simple (виписка) з Реєстру нерухомості (Registro de la Propiedad): хто справжній власник, що саме продається і з якою зареєстрованою площею.
• ✓Обтяження: іпотеки, арешти, сервітути, податкові обтяження і чинні умови про розірвання, які досі лежать на об’єкті.
• ✓Segunda ocupación (право повторного заселення): у Валенсійській спільноті (Comunitat Valenciana) воно підтверджується декларацією під власну відповідальність до мерії, а не свідоцтвом про придатність для проживання (cédula de habitabilidad). Якщо Вам назвуть його так — це та сама процедура.
• ✓Довідка про борги перед об’єднанням співвласників: її надає продавець, і без неї нотаріус не посвідчить угоду, хіба що Ви його від цього звільните. Не звільняйте. І подивіться вже затверджені, але ще не сплачені внески (derramas).
• ✓Останні квитанції IBI (податку на нерухомість) і збору за вивезення сміття, а також чи не тягнеться за об’єктом обтяження через несплачений IBI за попередні роки.
• ✓Будівництво чи прибудова без дозволу: басейни, засклення та прибудови, яких немає ні в Реєстрі, ні в мерії.
• ✓Кадастр проти Реєстру: площа, кадастровий номер і межі. Коли вони не збігаються, це виправляють до підписання, а не після.
• ✓Мешканці та орендарі: чинний договір оренди житла переходить разом із ним. Ви вступаєте в нього на перші п’ять років, сім — якщо орендодавцем була компанія, навіть якщо договір не зареєстрований.

Те, що Вас непокоїть

Розкажіть, що Ви збираєтеся купити

Розкажіть, де розташоване житло, про яку ціну йшлося і чи живе продавець за межами Іспанії. Ми письмово скажемо, у скільки Вам вийде все разом і що саме треба перевірити у Вашому випадку, ще до того, як Ви заплатите бодай щось.

У продажу свої пастки

Якщо продаєте Ви й не живете в Іспанії, покупець утримує з Вас 3 %, а якщо Ви фізична особа — він відповідає за plusvalía municipal (муніципальний податок). Ці 3 % — не Ваш податок: його вирівнюють за modelo 210, і податкова повертає Вам зайве. Про це — на сторінці про продаж.